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TRES CONSULTAS DE INTERЙS SOBRE NOVACIONES

– clбusula suelo, ampliaciуn del plazo y crйditos –

Joaquнn Zejalbo Martнn, Protonotario con residencia en Lucena

La primera Consulta. fechada el 31 de enero de 2014, V0261-14. que debajo se reproduce, ha claro la exenciуn en AJD de la eliminaciуn de la clбusula suelo contenida en un prйstamo hipotecario. al concurrir los requisitos establecidos en la Ley 2/1994

En la segunda Consulta. fechada el 27 de noviembre de 2013, V3463-13. se plantea la futuro cuestiуn: "La consultante ha suscrito con distintas entidades bancarias varios prйstamos con garantнa hipotecaria sobre tres fincas de su propiedad. En este momento estб irresoluto de inscribir una hipoteca fragmentario en la que se establece la posposiciуn de las hipotecas constituidas anteriormente a la novaciуn modificativa que la consultante y las entidades acreedoras de dos de los prйstamos anteriormente concedidos se proponen realizar.

Dicha novaciуn afectarб al plazo y a las condiciones financieras de los dos citados prйstamos, estableciendo un periodo de carencia de amortizaciуn del haber y una ampliaciуn del periodo de amortizaciуn del caudal irresoluto. haciйndose constar que, una vez modificados los vencimientos de las dos primeras hipotecas. todas las entidades que podrнan ver mejorado su rango consienten en proseguir la situaciуn de prelaciуn previa a la novaciуn.

Primera. Si a la escritura de novaciуn de los dos prйstamos hipotecarios le resulta de aplicaciуn la exenciуn establecida en el artнculo 9 de la Ley 2/1994. de 30 de marzo, sobre subrogaciуn de prйstamos hipotecarios que declara la exenciуn en la modalidad de Actos Jurнdicos Documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurнdicos Documentados, en relaciуn al establecimiento del plazo de carencia y a la ampliaciуn del vencimiento definitivo de la operaciуn. En caso de que alguna de las referidas estipulaciones estuviera sujeta y no exenta a la referida modalidad, cuбl serнa la almohadilla imponible del impuesto por dicho concepto.

Segunda. Si las estipulaciones relativas al rango hipotecario constituyen un supuesto de hecho sujeto y no exento a posesiones del Acto Jurнdico Documentado. En concreto, si la aceptaciуn expresa del mantenimiento del rango hipotecario constituye un supuesto de hecho sujeto a AJD diferente de la novaciуn modificativa. En caso afirmativo se solicita igualmente la determinaciуn de la cojín imponible."

Las conclusiones de la Direcciуn Universal de Tributos son las siguientes:

"Primera: El establecimiento o ampliaciуn de un plazo de carencia en un prйstamo hipotecario tiene la consideraciуn de alteraciуn del plazo del prйstamo a artículos de lo previsto en el artнculo 9 de la Ley 2/1994. de 30 de marzo, sobre subrogaciуn y modificaciуn de prйstamos hipotecarios. Las escrituras pъblicas en las que se formalice la constituciуn o ampliaciуn del periodo de carencia de un prйstamo hipotecario pueden tener derecho a la aplicaciуn de los beneficios fiscales regulados en el artнculo 9 de la referida Ley 2/1994siempre que concurran los demбs requisitos legales exigidos.

Segunda: En la escritura de novaciуn planteada se produce el supuesto contemplado en la escritura de hipoteca particular a valimiento de proveedores, que, luego, quedarб pospuesta a la primera y segunda hipoteca, constituyendo hecho imponible de la cuota variable del documento legal de Actos Jurнdicos Documentados. La pulvínulo imponible estarб "constituida por la total responsabilidad asignada al derecho que empeore de rango".

Las clбusulas por la que las distintas entidades acreedoras intervinientes manifiestan su conformidad con la novaciуn realizada y con el mantenimiento del mismo rango que tenнan previamente a la novaciуn no constituyen hecho imponible de la cuota variable del documento oficial, en tanto que, al no suponer una alteraciуn del rango hipotecario distinta de la que se produce con la posposiciуn. debe entenderse que carecen de contenido valuable, no reuniendo los requisitos establecidos en el artнculo 31.2 del texto Refundido."

La condición del consentimiento de los acreedores intermedios en la novaciуn de la hipoteca para nutrir el rango es estudiada por el Registrador de la Propiedad y Fedatario Pedro Бvila Navarro en el venidero trabajo que puede hallarse pinchando aquн.

Unas consideraciones crнticas sobre la novaciуn hipotecaria y conservaciуn del rango por ampliaciуn del plazo de la obligaciуn hipotecaria, escritas por el Profesor Бngel Carrasco Perera, fueron publicadas en el nє 51, 22 de octubre de 2013, de la revista El Protonotario del Siglo XXI, accesible en esta direcciуn.

Igualmente el Protonotario Valerio Pйrez de Madrid Carreras en un artнculo publicado en El Protonotario del Siglo XXI, enero – febrero de 2014, nє 53, argumenta que la ampliaciуn del plazo una supone una alteraciуn o pйrdida del rango, dada la contemporáneo finalidad de la legislaciуn actual de favorecer la refinanciaciуn de la tribu y de las empresas. Su trabajo es accesible en esta direcciуn.

La cuestiуn fue estudiada en un sentido opuesto al anteriormente expresado por el Actuario de Mбlaga Antonio Chaves en un trabajo publicado en el nє 26 de la revista "El Actuario del Siglo XXI". titulado "Ampliaciуn de plazo y rango: otra perspectiva".

El Abogado Fernando Azofra Vargas estudia con profundidad la cuestiуn en un trabajo publicado en el Nє 7167 de la La Ley, accesible autónomamente en la subsiguiente direcciуn.

Por el contrario, el Registrador de la Propiedad Joaquнn Marнa Larrondo Lizarraga. tras estudiar las distintas relación existentes sobre la cuestiуn en las pбginas 265 a 294 de su obra "Subrogaciуn y modificaciуn de prйstamos hipotecarios", 2012, llega a la conclusiуn de que la ampliaciуn del plazo supone una pйrdida del rango. Sobre el tema, el tambiйn Registrador de la Propiedad Jesъs Sieira Gil concluнa en 2009, en un trabajo contenido en la obra “Jornadas sobre la Hipoteca frente a la Crisis Econуmica”, pбgina 205, que cuando la modificaciуn del plazo se realiza conjuntamente con un aumento del hacienda, que no implica un incremento de la signo de responsabilidad hipotecaria, se produce una alteraciуn o pйrdida del rango registral de la hipoteca inscrita, no suponiйndolo la mera modificaciуn del plazo.

Actualmente la Direcciуn Normal de los Registros y del Notariado considera que aunque la ampliaciуn del plazo de la obligaciуn asegurada no determina una novaciуn extintiva sino modificativa, sin incautación precisa el consentimiento de los acreedores нntermedios inscritos, excluyendo a los anotados.

Nosotros pensamos. teniendo en cuenta la calificaciуn expuesta por la DGRN, que desde un punto de sagacidad exclusivamente fiscal, prescindiendo del problema hipotecario, al establecer el art. 9 de la Ley 2/1994 una exenciуn de las novaciones de los prйstamos hipotecarios pactados en los tйrminos que seсala entre el fiador y el deudor, dicha exenciуn, al no disponer nulo mбs la Ley, subsistirб con independencia de que se acompaсe o no del consentimiento de los acreedores intermedios. Ademбs, siguiendo la calificaciуn de la DGRN, dicho consentimiento de los acreedores intermedios para el mantenimiento del rango es un requisito de la novaciуn modificativa, por lo que su existencia forma parte de la novaciуn, en consecuencia estб exento de AJD.

En la tercera Consulta. fechada el 14 de febrero de 2014, V0382-14, la Direcciуn Caudillo de Tributos. invocando la Resoluciуn del TEAC de 16 de mayo de 2013, declara aplicable plenamente los beneficios fiscales de la Ley 2/1994 a la ampliaciуn del plazo de un crйdito hipotecario. "La exenciуn contenida en el art. 9 de la Ley 2/1994 debe aplicarse a la financiaciуn hipotecaria en militar, cualquiera que sea el maniquí de instrumentaciуn (crйdito o prйstamo) utilizado." En el mismo sentido se expresa la Consulta V0437-14 de 18 de febrero de 2014. Lo preliminar supone el triunfo en vнa administrativa de la doctrina que iniciу el TSJ de Galicia en la Sentencia de 25 de julio de 2012, Memorial 15536/2012.

ORGANO SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Pъblicos

Norma Ley 1/1994, arts. 1 Y 9. Ley 2/1994, arts. 1 y 9.

DESCRIPCION-HECHOS Al consultante, prestatario de un crйdito hipotecario, se le plantea por la entidad prestamista la posibilidad de eliminar la "clбusula suelo" a partir de una determinada aniversario y practicar una deducciуn de la presente, reduciendo el interйs de forma temporal hasta alcanzar la vencimiento de eliminaciуn total de la clбusula.

CUESTION-PLANTEADA Si en caso de documentarse lo susodicho en escritura pъblica se considerarнa una modificaciуn del prйstamo hipotecario, habida cuenta de que subsistirнan todos los demбs acuerdos y pactos de la escritura y solo se suprimirнa la clбusula suelo y, en consecuencia, si serнa de aplicaciуn la exenciуn prevista en el artнculo 9 de la Ley 2/1994.

CONTESTACION-COMPLETA En relaciуn a la cuestiуn planteada debe tenerse en cuenta lo dispuesto en las siguientes normas:

Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogaciуn y modificaciуn de prйstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994)

"1. Las Entidades financieras a las que se refiere el artнculo 2.є de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrбn ser subrogadas por el deudor en los prйstamos hipotecarios concedidos, por otras Entidades anбlogas, con sujeciуn a lo dispuesto en esta ley.

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2. La subrogaciуn a que se refiere el apartado precedente serб de aplicaciуn a los contratos de prйstamo hipotecario, cualquiera que sea la aniversario de su formalizaciуn y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortizaciуn anticipada."

Estarбn exentas en la modalidad continuo de «Actos Jurнdicos Documentados» las escrituras pъblicas de novaciуn modificativa de prйstamos hipotecarios pactados de comъn acuerdo entre solicitante y deudor, siempre que el demandante sea una de las entidades a que se refiere el artнculo 1.є de esta ley y la modificaciуn se refiera a las condiciones del tipo de interйs inicialmente pactado o válido, a la alteraciуn del plazo del prйstamo, o a ambas."

Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurнdicos Documentados (en delante ITP y AJD), admitido por Vivo Decreto Constitucional 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre)

"2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Acervo Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los nъmeros 1 y 2 del artнculo 1 de esta Ley, tributarбn, ademбs, al tipo de arbitrio que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiaciуn de las Comunidades Autуnomas de rйgimen comъn y Ciudades con Estatuto de Autonomнa, haya sido suficiente por la Comunidad Autуnoma.

Si la Comunidad Autуnoma no hubiese ratificado el tipo a que se refiere el pбrrafo precursor, se aplicarб el 0,50 %, en cuanto a tales actos o contratos".

Conforme a este ъltimo precepto, para la aplicaciуn de la cuota variable del documento legalizado, deben concurrir "conjuntamente" todos los requisitos exigidos en el mismo:

Tratarse de una primera copia de una escritura o un relación legalizado

Contener actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial o Registro de Fortuna Muebles

Contener actos o contratos no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los nъmeros 1 y 2 de esta Ley (modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Operaciones Societarias)

En la mayorнa de las hipotecas se fija el tipo de interйs en funciуn de un tipo de remisión (Euribor, IRS, IRPH) mбs un diferencial que varнa en funciуn de la entidad, conociйndose como clбusula suelo aquella en la que se fija un porcentaje mнnimo aunque el interйs surgido del tipo de relato mбs el diferencial sea inferior. Luego, entregado que el supuesto objeto de consulta lo constituye la supresiуn o modificaciуn de la clбusula suelo, debe entenderse como una modificaciуn relativa al tipo de interйs del prйstamo.

Luego, conforme al artнculo 31.2 del Texto Refundido, la escritura pъblica en la que se formalice la novaciуn modificativa de un prйstamo hipotecario concertado con una entidad financiera estб sujeta a la cuota continuo de la modalidad de actos jurнdicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, pero transmitido que la novaciуn se refiere a las condiciones del tipo de interйs, si el prйstamo hipotecario estб concertado con una de las entidades financieras a que se refiere el artнculo 1 de la Ley 2/1994, la escritura pъblica en que se formalice la operaciуn estarб exenta de la referida cuota graduado.

La escritura pъblica en la que se formalice la novaciуn modificativa de un prйstamo hipotecario concertado con una entidad financiera estб sujeta a la cuota paulatino de la modalidad de actos jurнdicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, pero si la novaciуn modificativa de dicho prйstamo hipotecario se refiere a las condiciones del tipo de interйs, como en el caso de la modificaciуn de la clбusula suelo, y el prйstamo hipotecario estб concertado con una de las entidades financieras a que se refiere el artнculo 1 de la Ley 2/1994, la escritura pъblica en que se formalice la operaciуn estarб exenta de la referida cuota sucesivo.

Lo que comunico a Vd. con posesiones vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artнculo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, Normal Tributaria.

LEY DE NOVACIУN Y SUBROGACIУN

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